В России более 80 000 объектов незавершенного строительства общей стоимостью в 5 трлн рублей, таковы данные Совета Федерации. Долгострои портят облик городов, а еще просто опасны — зачастую они плохо охраняются, там собираются криминальные личности или обычные подростки, которые бегают по старым постройкам с риском для жизни.
Расскажем, что такое незавершенное строительство, причины появления долгостроев, и есть ли положительная практика решения этой проблемы в городах России.
Как закон трактует незавершенное строительство
Градостроительный кодекс дает простое определение объекта незавершенного строительства — это объект, строительство которого не завершено. На деле с терминологией возникают проблемы, и суды руководствуются сложившимися признаками «незавершенки»:
- есть фундамент, то есть неразрывная связь с землей;
- объект нельзя переместить без ущерба для него;
- есть инженерные коммуникации;
- использованы прочные и надежные стройматериалы, например, бетон.
Каждый случай индивидуален, но в целом, если построен фундамент, велика вероятность, что объект признают недвижимостью, поставят на государственный кадастровый учет и зарегистрируют право собственности в ЕГРН. Такую практику утвердил в своем обзоре в 2022 году Верховный суд. При этом в выписках объект будет значиться именно как незавершенный, у него не будет даты ввода в эксплуатацию.
Незавершенка может числиться на балансе организации, но не признается основным средством и не облагается налогом на имущество. Налог появится только после ввода в эксплуатацию.
Минстрой ведет федеральный реестр долгостроев, куда включает проблемную недвижимость, которая строится с участием бюджетных денег. Объекты попадают в список по формальным признакам: например, разрешение на строительство истекло, но ничего не сдано, а новое разрешение не получали, или по суду прекращено право на землю.
Регионы должны вести свои реестры незавершенки, но в 2025 году только 36 регионов приняли нормативные акты, которые регулируют создание реестров. Базы данных по долгостроям есть, например, в Брянской, Воронежской, Калужской, Костромской областях, республиках Карелия, Калмыкия, Башкортостан, Марий Эл, Мордовии и Татарстане.
Причины появления незавершенного строительства
Самая частая причина незавершенного строительства — нехватка средств. Но эта нехватка может иметь разные виды. Вот основные.
Застройщик не смог перекредитоваться. Очень распространенная проблема в 2025 году, когда ключевая ставка установлена в 21%, а коммерческие кредиты банки выдают под еще больший процент. Не каждая строительная компания обладает собственными оборотными средствами, чтобы заканчивать начатые объекты. Раньше строители постоянно кредитовались: один заем закрыли, взяли другой, это была обычная практика.
В 2025 году новые кредитные линии открывать не получается — из-за высоких процентов это просто разорительно. Как результат, приостановка работ.
В конце 2024 года генподрядчик ММК и Росатома, компания «Стройкомплекс» сообщила подрядчикам о заморозке всех строек. Причиной названа высокая ключевая ставка, которая не позволяет инвестировать в прежних объемах.
Такая же ситуация в проектах для телеком-индустрии: увеличение ключевой ставки привело к росту затрат на заемные средства для строительства новых центров обработки данных (ЦОД). Соотношение собственных инвестиций и заемных варьируется на этих стройках в пределах 20−30% на 70−80%, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на отраслевых экспертов. Новые стройки ЦОДов уже отменены или заморожены.
Резко выросла смета. Это может произойти как по внутренним техническим, так и по внешним причинам. Бывает, что при проектировании не учли важные моменты или просто о них не знали, а когда дошло до производства работ, выяснилось, что нужны серьезные изменения.
Самая проблемная ситуация, когда стройка встала на некоторое время, но ее еще можно возобновить. Для этого надо изменить проект и пересчитать смету, но застройщик не может добиться финансирования на это. А когда его получает, оказывается, что пока разбирались, стройматериалы подорожали так, что достраивать нет смысла.
Эта проблема напрямую связана с качеством управления проектом. Если у заказчика нет электронного анализа план-факта, и он не видит оперативные изменения в проекте и сметах, то может случиться так, что по бумагам всё давно освоено и должно быть сдано, а на деле из-за увеличения объемов, роста цен и просто ошибок еще строить и строить. Не уйти в перерасход и вовремя принять управленческие решения помогают цифровые платформы, которые позволяют контролировать строительство и в любой момент времени видеть сводную аналитику.
Пройдите бесплатный e-mail-курс
«Цифровизация строительства — это просто!»
Возник конфликт учредителей. Как правило, он ведет к разделу бизнеса, который редко проходит без проблем и судов. Строительные проекты становятся второстепенными для собственников, поглощенных спорами друг с другом. Эта причина незавершенного строительства — одна из самых сложных, так как порой и деньги есть, но ничего не движется.
Помимо финансовых причин незавершенного строительства бывают и другие. Среди них, например, конфликт с властями из-за оформления документов, градостроительных нарушений или проблем с подключением к инженерным сетям. Бывает, что просто поменялись приоритеты: хотели строить жилой дом, но ставки по ипотеке резко выросли, и квартиры больше никто не покупает.
В сфере жилищного строительства наиболее резонансные случаи долгостроев связаны с банкротством частных застройщиков. Таких примеров много: известны компании СУ-155 и Urban Group, чьи проекты пришлось достраивать с участием государства.
Можно ли отказаться от незавершенки и списать убытки
Для компании-заказчика незавершенное строительство — во всех смыслах проблемный актив. Инвесторы и контрагенты при анализе юрлица обращают внимание на процент незавершенки и так называемый коэффициент заморозки, то есть долю приостановленных объектов к общему количеству строящихся. Это особенно важно для девелоперов. Высокая доля долгостроев в портфеле проектов означает большие проблемы.
Компания может «списать» долгострой, то есть отказаться от достройки. Для этого нужно перепродать объект или, как минимум, законсервировать его, а затем списать в бухгалтерском балансе понесенные затраты, чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль. Но на практике это очень сложная процедура.
Например, известен кейс ПАО «Лукойл»: компания ликвидировала ряд незавершённых объектов и попыталась включить затраты на них во внереализационные расходы, но налоговая инспекция сочла это неправомерным. Она доначислила налог на прибыль 16,8 млн рублей, и суды трех инстанций встали на сторону налоговой, объяснив, что нельзя учитывать в расходах затраты на ликвидированное незавершённое строительство. История
дошла до Верховного суда, и он занял позицию компании. В 2025 году идет пересмотр дела.
При перепродаже незавершенки стоит учитывать, что объект наверняка оценят значительно ниже суммы, которая была в него вложена. Чтобы ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства, новый инвестор учтет все риски, новую стоимость стройматериалов и то, что собственнику подчас просто некуда деваться — очередей из покупателей на проблемную недвижимость обычно не бывает, она продается годами.
Так, в 2020 году при банкротстве одного из застройщиков коммерческой недвижимости в Москве недостроенный торговый центр в 50% готовности был оценен независимым оценщиком почти вдвое дешевле, чем сумма вложенных средств.
Как ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства
Чтобы вернуть к жизни долгострой, обычно проделывают следующие шаги.
- Оценивают текущее состояние объекта и ситуацию с документами. Чаще всего нужно заново получать разрешительную документацию, а чтобы это сделать, как правило, требуется скорректировать проект и заново составить сметы по всем видам работ.
- Устранить технические проблемы, если стройка останавливались из-за них. Бывает, что объект заморожен сразу из-за комплекса разных причин, в том числе есть технические, например, выяснилось, что грунт недоисследован, и нужно переделывать фундамент. В таком случае сначала устраняют эти проблемы.
- Завершить строительно-монтажные работы.
- Оформить исполнительную документацию и сдать объект, то есть получить разрешение и ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию.
- Подготовить технический план и поставить недвижимость на кадастровый учет. Она теряет статус объекта незавершенного строительства и приобретает статус сданного объекта, ему присваивается адрес, в ЕГРН вносятся данные об этажности, назначении и прочем. Если объект состоял в реестрах долгостроев, его оттуда исключают.
Нередко, особенно в жилищном строительстве, достройка недвижимости идет с частичным государственным финансированием. Так, в июне 2024 года правительство решило предоставить субсидии на достройку ряда объектов из федерального списка незавершенки. Еще часть замороженных бюджетных строек реализуются через приватизацию, то есть передаются частным инвесторам для достройки, иногда с изменением назначения здания.
Выводы
- Незавершенное строительство — серьезный вызов как для профессиональных девелоперов, так и для других заказчиков строительства, еще повод для беспокойства со стороны государства. Незавершенка портит облик городов и служит источником социального напряжения, особенно если не достроены жилые дома.
- Замороженные объекты на балансе компании служат негативным сигналом для контрагентов. Это красный свет для больших сделок, в том числе слияний и поглощений. А для девелоперских компаний большой процент долгостроев равносилен признанию в грядущем банкротстве.
- Ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства непросто. Любая незавершенка требует решения комплекса проблем, подчас очень запутанных: от технических до судебных. Практика показывает, что достроить брошенный объект сложно, даже если помогает государство. Поэтому в идеале необходимо заранее оценивать риски, понимать сигналы, говорящие о срыве проекта, и оперативно принимать меры, чтобы объект не превратился в незавершенку.
